פסק-דין בתיק עש"א 41302-11-10

הערת בית המשפט :

הובהר כי אין לאפשר הוספת בעלי דין בערעור אשר לא היו צד להליכים בפני המפקחת.

לפיכך, בעלי הדין הם על-פי המפורט בפסק הדין ולא בכתבי הטענות של המערערים.

השופטת ש' וסרקרוג, ס' נשיאה :

1.         הערעור הוא על פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה (כבוד המפקחת ציפורה פייגנבוים) שניתן בתיק תביעה מספר 23/10 ביום 16/9/10, לפיו נדחתה תביעת הבעלים של ארבע דירות בבניין משותף, שהם המערערים בתיק זה, כנגד המשיבה - חב' קבלנית שבנתה את הבניין והמחזיקה ביחידה בבניין, למתן צו מניעה להמשך ביצוע עבודות בנייה, על-פי היתר שניתן.

במסגרת התביעה שהוגשה ב- 24/01/10, עתרו המערערים לצו מניעה קבוע נגד המשיבה או נגד מי מטעמה שיאסור עליה לבצע עבודות חפירה ו/או בנייה ו/או כל עבודה אחרת בתחומי הבניין המשותף.

הרקע וההליכים הקודמים :

2.         מדובר בבניין ברח' נורית 14 בחיפה ובו שבע יחידות דיור ועוד יחידת משרד, והידוע גם כחלקה 37 בגוש 10771 (להלן: הבניין ). הבניין טרם נרשם כבניין משותף. המשיבה רשומה כבעלת המקרקעין ולזכות המערערים רשומות הערות אזהרה.

3.         על פי המפורט בכתב התביעה וכפי שנקבע בפסק הדין של המפקחת, בסמוך לאחר קבלת טופס 4, לבניין בנתה המשיבה, מבלי שקיבלה היתר בנייה, יחידה ששימשה אותה כמשרד בקומת העמודים של הבניין (להלן: יחידת המשרד ).

            בניית הבניין לרבות הקמת יחידת המשרד הושלמו במהלך שנת 1994, ונעשה בה שימוש על ידי המשיבה.

            כמפורט בטיעוני המערערים (סעיף 13), ובהעדר טענה סותרת מטעם המשיבה, בנתה האחרונה את יחידת המשרד לאחר קבלת טופס 4, התחברה לחשמל של חדר המדרגות ולברז המים של הבניין, והשתתפה בחשבונות עד למועד מסוים.

המשיבה ביקשה להסב את יחידת המשרד ליחידת מגורים, תוך בניית התאמות נדרשות.

משהגישה המשיבה בקשה להיתר לבניית יחידת מגורים בקומת העמודים - כנראה במהלך 2007 - הגישו המערערים התנגדותם. במסגרת אותה בקשה, עתרה המשיבה לקבלת היתר לתוספת יחידה בבניין, באופן של הסבת יחידת המשרד הקיימת ליחידת דיור למגורים, תוך פתיחת פתחים במעטפת החיצונית של היחידה וכן העמקתה על ידי חפירת הקרקע שמתחתיה (להלן: הבקשה להיתר בניה ).

למרות התנגדות המערערים, ניתן לה היתר ביום 30/11/09.

ביום 20/12/09 התחילה המשיבה בביצוע העבודות, תוך שהיא טוענת כי היא רשאית לעשות כן מכוח הסכמי המכר עם הדיירים.

            ביום 20/1/10 הגישו המערערים תביעתם למפקחת. כפי שפורט בכתב התביעה שהוגש, פועלת המשיבה תוך הפרת הסכמי המכר שנחתמו עמה, שבמסגרתם התחייבה כי לא יהיו בבניין יותר משבע יחידות דיור. כן טענו המערערים כי המשיבה מממשת אחוזי בנייה השייכים להם.

4.         המשיבה ביקשה לדחות את התביעה על הסף בשל העדר סמכות עניינית של המפקחת, וזאת בין היתר בהיות עילת התביעה - חוזית ו/או קניינית מעיקרה, ואינה נכללת במחלוקות של סכסוכי שכנים.

בהחלטה שניתנה ביום 6/4/10, נדחתה הבקשה והמפקחת קבעה כי בתביעות הכורכות בירור זכויות קנייניות, יש למפקחת ולבית המשפט סמכות מקבילה.

5.         לגוף התביעה טענה המשיבה כי היחידה הנוספת - השמינית בבניין, הקיימת כמשרד, נבנתה לפני כ-15 שנה, ומאז עד להגשת הבקשה להיתר בניה, לא מחו המערערים או מי מהם על הבנייה, ובדין נמנעו מלעשות כן וזאת לאור ההוראות המפורשות של הסכם המכר שנחתם עם כל אחד מהם. עוד טענה שאחוזי הבניה העודפים לרבות אחוזי בניה עתידיים - על פי אותם הסכמי מכר, שייכים לקבלן והוא רשאי לנצלם ולהצמידם ליחידת המשנה שלו המצויה בבניין.